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Conseil municipal du 28 septembre 2018 (7)

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16 octobre 2018
Alain Lipietz

Lamartine, ZAC, PUP

Plusieurs opérations du « tsunami immobilier sur Villejuif » prennent la forme de PUP, ce qui n’est pas forcément un crime. Mais la transformation de l’Opération de Rénovation Urbaine de Lamartine en ZAC pose de plus sérieux problèmes.

PUP et ZAC : c’est quoi ?

Au 145-153 rue de Chevilly : 49 logements en accessions seront construits par Promobat.
Au 112-114 avenue de Paris : 21 logements en accession seront construits par Beldemeure.
Ces deux opérations sont votées par la majorité de droite simplement comme « approbation d’un PUP ». Kèsako ?

Le Projet Urbain Partenarial est une procédure purement financière entre la collectivité (la Ville de Villejuif) et un promoteur. Celui-ci est exonéré de taxe d’aménagement, en revanche il paie d’un coup une contribution à un équipement public correspondant aux besoins qu’il crée à la charge de la Ville (écoles, égouts, rues…). En général c’est plus avantageux pour la Ville : la contribution du promoteur est plus grande et versée plus rapidement. En revanche, le promoteur fait ce qu’il veut du moment qu’il respecte le Plan Local d’Urbanisme.

D’emblée, le groupe communiste annonce, sans aucune argumentation, qu’il votera « contre » et à l’avenir votera systématiquement contre tous les PUP. En réalité, c’est la suite d’une guéguerre doctrinale commencé dès 2014 : les communistes ne jurent que par les ZAC. C’est à dire ?

La Zone d’Aménagement Concertée porte sur tout un quartier, c’est la collectivité qui prend l’initiative, et le « C » de « concerté » implique une concertation entre le public (la Ville) et le privé (l’aménageur et les promoteurs). Donc théoriquement c’est mieux !

Sauf que le « public » ne signifie pas « les habitants » mais « le/la maire et son équipe ». Et les habitants de Villejuif sont saturés de ZAC depuis des décennies : Centre-Ville, Barmonts, Pasteur, etc., et plus récemment Campus Grand Parc et Aragon. Avec à chaque fois un affrontement entre les riverains et la mairie ou son aménageur privilégié, historiquement lié au PCF : la Sidéco devenue Sadev. Car dans la procédure de ZAC complétée par une déclaration d’utilité publique (DUP), l’aménageur (la Sadev) a le pouvoir d’exproprier les habitants (ce qui n’existe pas dans le cas des PUP) ! C’est la raison la plus ancienne de la rupture progressive entre le Parti communiste et sa base locale, jusqu’à sa lourde défaite en 2014.

Après la victoire de l’Union citoyenne en 2014, la première adjointe Natalie Gandais (Avenir à Villejuif/EELV), en charge de l’urbanisme, a d’abord tenté de renégocier à la baisse les ambitions des ZAC, avec au début l’appui du maire LR, F. Le Bohellec. Mais, sitôt après la rupture intervenue sur l’affaire de la Halle des sports, le maire a repris les pratiques du PCF.

Par exemple : le projet de Zac Campus Grand Parc est passé de 4000 logements à 2900 pendant l’Union citoyenne, puis, après la rupture, le maire a négocié avec la Sadev de remonter à 3300. Sur la ZAC Aragon, il y avait un engagement des 4 listes composant l’Union citoyenne pour renoncer à la procédure de DUP qui permet à l’aménageur d’exproprier les habitants. Mais dès le départ de L’Avenir à Villejuif, le maire, non sans férocité, rend à la Sadev ce pouvoir d’expropriation.

Nous ne sommes évidemment pas contre toute expropriation, sous réserve de juste et préalable indemnisation, en cas de nécessité publique (construire une route…). Mais pas raser une demi-douzaine de pavillons pour une opération de promotion immobilière privée, comme sur les ZAC Pasteur et Aragon ! Et nous ne sommes pas non plus contre les PUP sur les opérations de moyenne importance.

Si donc nous votons contre les PUP de la rue de Chevilly et de la Rue de Paris, ce n’est pas par principe. C’est qu’encore une fois aucune indication n’est donnée aux élus municipaux sur les projets de promoteurs (sauf des "vues d’artiste" projetées quelques secondes en séance), ce qui nous aurait permis de mesurer la qualité de l’insertion de ces projets immobiliers dans le quartier.

Par ailleurs, les deux PUP désignent comme « équipement public à financer »… la seule école des Réservoirs, au nord-est de Villejuif. Au fait, elle d’appellera Simone Veil, ce qui est unanimement approuvé. Or le 145 rue de Chevilly est à l’extrémité sud-ouest de la ville, beaucoup plus proche des deux écoles à construire au nord et au sud de la ZAC Campus Grand Parc. Nous soulevons le problème, ce qui nous vaut une réponse méprisante de la droite… qui a complètement oublié les résultats de l’étude sur la saturation des locaux scolaires qu’elle avait elle-même commanditée ! Or cette étude (de février 2017) ne prenait même pas en compte le tsunami immobilier voté ce jour, et l’objectif du maire d’un « Villejuif à 90 000 habitants en 2016 ».

La ZAC Lamartine

Autre décision de ce conseil du 28 septembre (rapport 211) : l’Opération de Rénovation Urbaine de Lamartine/Lebon est transformée en ZAC.

Selon le maire, cette opération est purement technique : il faut que les différents propriétaires de Lamartine (la Ville, l’OPH, le département) soient réunies en une seule entité. Tu parles ! À ce compte il n’aurait pas fallu supprimer la ZAC Pasteur 3, où les palabres avec les promoteurs se feront au coup par coup dans le bureau du maire.

Mais surtout il y a une grande différence entre une ORU et une ZAC. Dans la ZAC les habitants sont vaguement « consultés » (en fait, sous M. Cosnier et Mme Cordillot : informés). Dans une ORU ils participent à la « co-construction » du projet : participation à la « préfiguration » et au « comité de pilotage » dans le cadre d’une « maison du projet » (voir le premier article de la « loi Lamy » définissant la Politique de la Ville et la circulaire adressée aux préfets. Rien de tel dans le cas des ZAC.

Il y a d’ailleurs un site réunissant les informations sur les Conseils citoyens. Le bilan national n’est pas fameux : les maires ont du mal à laisser participer les habitants. Mais dans le cas du Conseil citoyen de l’opération Lamartine-Lozaits… rien !. Que s’est-il passé ?

Eh bien, le conseil citoyen de Lamartine a tout simplement été répudié par le maire et son adjointe à la citoyenneté et à la Politique de la Ville, Fadma Ouchard. Pourtant un énorme travail avait été effectué par les services, conformément à la Circulaire aux préfets, à l’époque où notre amie Sylvie Thomas était la maire adjointe, pour construire et former les Conseils citoyens. Le Conseil citoyen était composé, comme prévu par la loi, des associations locales (l’Amicale des locataires, affiliée à la CNL) et des habitants tirés au sort, escalier par escalier.

Mais voilà : aux yeux du maire, la Confédération Nationale des Locataires est « politisée ». Comme l’a avoué Mme Ouchard lors du conseil municipal de juillet 2017, la « co-élaboration » s’est donc terminée avec le départ de L’Avenir à Villejuif : la dernière réunion entre le conseil citoyen de Lamartine et les services de Villejuif eut lieu en décembre 2016.

Et donc la « préfiguration » du projet d’ORU mise au voix au conseil municipal du 5 juillet 2017 s’en est passé ! Les oppositions, indignées, ont alors fait valoir leur droit à la suspension de séance pour aller écouter les habitants, nombreux dans le public, qui venaient protester de n’avoir pas été associés, malgré une pétition qui a recueilli des centaines de signatures. Pendant ce temps, le maire faisait voter par ses partisans restés en salle (minoritaires !) un « projet de préfiguration » concocté en chambre. (Sur cet épisode et l’histoire de l’ORU Lamartine, voir le compte rendu ici.)

Et donc ce soir, en proposant la procédure de ZAC, le maire ne fait qu’officialiser l’abandon de la co-élaboration obligatoire dans la procédure d’ORU, qui était pour nous essentielle. Lors de la campagne électorale de 2014, nous avions fait venir à Villejuif l’un des deux rédacteurs du rapport Ça ne se fera plus sans nous qui avait inspiré cette procédure, Mohamed Mechmache). La "concertation " dans le cadre de la ZAC sera réduite à "au moins une réunion publique et la mise à disposition d’un registre d’observations" (sic). Voici le rapport 211 mis au vote :

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Bien sûr nous votons contre ce "rapport 211". Dans le débat, Mme Ouchard lâche une bombinette :

-  Nous avons renoncé au Conseil de quartier sur la consigne de Mme la Sous-préfète : la CNL était trop politisée.

C’est la première fois depuis juin 2017 que Mme Ouchard attribue cette décision à Mme la Sous-préfète, laissant la salle perplexe. Une représentante de l’État de l’envergure de Mme Laquièze connaît parfaitement et l’orientation de la CNL, et la loi Lamy ainsi que la circulaire qui va avec, et aussi les conceptions un peu particulières de la légalité républicaine de l’actuel maire de Villejuif.

G. Lafon, élu du groupe socialiste, se charge de répondre par un rappel étymologique : « Urbanisme, politique et citoyen viennent des mots grec et latins qui signifient : la ville, la cité. Un Conseil citoyen est par nature politisé, surtout quand il parle d’urbanisme et de Politique de la Ville. »

Le maire F. Le Bohellec précise bizarrement : « D’ailleurs nous n’avons pas rompu la concertation avec l’Amicale des locataires : nous venons de signer avec elle un protocole sur le relogement. ». La co-construction réduite au relogement des habitants qui veulent quitter le quartier ? Ce serait assez triste.

S’agit-il du protocole de relogement voté le 3 avril 2018 en conseil municipal, qui ne promet que « au moins 50 % relogés sur place ou dans Villejuif » ? Ce 3 avril, il a été annoncé que, selon l’enquête MOUS, 36 % seulement des habitants souhaitent rester à Lamartine, mais 93% à Villejuif. Ceux qui veulent partir sont donc bien plus nombreux que ne le pensait le PCF Villejuifois, qui a toujours sous-estimé la détresse des habitants de Lamartine face à la puissance des dealers.

Attention toutefois : nous n’avons pas eu communication de cette enquête MOUS. Une autre enquête, plus ancienne et menée par la CNL, donnait des résultats plus équilibrés mais indiquait quand même qu’une forte minorité souhaite partir. D’où l’insistance de Natalie Gandais à contrôler le « relogement correct dans Villejuif » comme elle s’y était engagée en 2015. C’est ainsi qu’elle a deviné qu’une partie (46 logements) irait à Kaufman & Broad - City.

Le rapport 211 précise d’ailleurs que le projet Lamartine a un peu « bougé » (en l’absence donc de toute co-construction) depuis la préfiguration de juin 2017. En voici le plan actuel :

(Pour une meilleure image, voici le rapport 211 plus haut).

Rien de bien neuf : on rase la barre est (comme prévu par le PLU de Mme Cordillot, à la colère, déjà, de la CNL) mais aussi la barre ouest, on rase le centre Eugène Candon et les boxes de parking, et on densifie sur toute cette surface. 260 logements sont rasés, 580 construits (en bleu sur le schéma). Le tout pour introduire de la mixité fonctionnelle (des bureaux et commerces sur la Nationale 7, en violet) et de la mixité sociale (50% logements sociaux, 50% en accession), une partie des habitants actuels étant relogés à Villejuif… ou ailleurs.

***

Le compte-rendu du conseil municipal du 28 septembre est en sept parties :

1. F. Le Bohellec enterre symboliquement l’Union citoyenne.

2. Fin de la mosquée du Bas de la côte, rupture entre le maire et l’Association des Musulmans de Villejuif

3. Affaire de la Halle des sports : le maire remet une pièce dans la machine

4. Tsunami de nouveaux projets immobiliers sur Villejuif

5. Kaufman&Broad City

6. Babilou Land

7. Lamartine, ZAC, PUP

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