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17 septembre 2013
Natalie Gandais

Monopoly municipal

Compte-rendu du débat du 9 septembre

La petite salle Radot était comble pour assister à la présentation du rapport de stage de Manon Castagné, en présence des deux grands témoins invités, Gus Massiah et Thierry Paquot

Introduction de Natalie Gandais

En introduction, Natalie Gandais a rappelé que nous sommes une association de débat et de réflexion, engagée dans l’élaboration d’un projet municipal alternatif qui réponde aux attentes et besoins des habitants, pour présenter une liste aux prochaines élections municipales, rassemblée autour des valeurs de solidarité, écologie et démocratie.

En attendant d’être en position de gagner les élections, nous luttons aux côté des habitants contre un certain nombre de projets de la mairie. Au moyen de pétitions ou de vœux formulés par l’opposition au Conseil municipal, nous avons déjà obtenu des victoires significatives :

- Le maintien des 103 parcelles de jardins familiaux de l’Épi d’or
- Le changement de nom de « Cancer Campus »
- Le maintien du secteur « animations » du Conseil général au parc des Hautes Bruyères,
- L’ouverture d’un foyer Emmaüs au CGPA (une ancienne maison de retraite, puis caserne de CRS, d’une centaine de chambres qui était laissée inoccupée depuis 4 ans.)
- L’assurance, suite à nos interventions lors de l’enquête publique du CDT Vallée Scientifique de la Bièvre, que les « fiches-actions » détaillant les futures ZAC Campus Grand Parc et Louis Aragon (menaçant l’intégrité du parc des Hautes Bruyères et annonçant l’urbanisation des Terrains des Maraîchers et Mollicone) n’avaient pas de valeur contractuelle, ce qui nous permettra de les attaquer si elles sont ultérieurement adoptées par la majorité municipale actuelle.

D’autres combats sont en cours et attendent les enquêtes publiques de la Zac Aragon et du PLU.

Les débats publics que nous avons tenus depuis un an sur la santé, la sécurité, la laïcité, l’urbanisme, l’aménagement du centre-ville nous permettent d’énoncer une première série de propositions :

- Le maintien de la vocation agricole du Terrain des Maraîchers par la création d’une ferme pédagogique
- La création d’un square et d’un équipement public sur le terrain Mollicone
- La préservation, l’embellissement et l’animation du parc des Hautes-Bruyères
- La préservation et la valorisation de nos quartiers d’habitat pavillonnaires
- La réhabilitation thermique des cités HLM et leur requalification en espaces urbains, notamment au moyen d’une densification raisonnable
- La préservation du patrimoine bâti de qualité
- Le renforcement de l’attractivité du Centre-Ville par un soutien aux commerces de proximité, l’amélioration de la circulation piétons-vélos-autos, la création de parkings à proximité, la création d’une place publique conviviale entre la mairie, l’église, la bibliothèque, le marché. Ainsi que la modification du PLU qui prévoit de délocaliser les commerces sur la nouvelle RD7.
- La limitation de la hauteur des immeubles dans le nouveau PLU
- L’organisation d’un débat public autour du projet de deuxième mosquée.

Avant de transformer ces propositions en « promesses électorales » et de s’engager à faire « machine arrière » sur une série de projets de la mairie, il était nécessaire de connaître plus précisément notre marge de manœuvre future, en particulier en matière de propriété du sol. En effet, la municipalité communiste a mis en place une série de procédures (périmètres d’études, Zac, préemption, expropriation) parfois très brutales, en s’appuyant sur les forces du Saf 94 et de la Sadev, pour parvenir à ses fins.

Nous avons donc demandé à Manon Castagné, étudiante de Sciences-Po Lille, en stage pour 3 mois (par convention entre les Ateliers et son université), de faire le point sur ces questions foncières et d’en faire le sujet de son rapport de stage. C’est ce travail qu’elle va présenter ce soir.

N’étant pas une école, nous n’organisons pas un « jury de soutenance » mais plutôt une discussion avec deux grands témoins, que je remercie vivement de nous honorer de leur présence !

Gus Massiah est économiste, membre du Conseil scientifique d’Attac, animateur du Forum Social Mondial. Il a une grande expérience des luttes urbaines, des organisations de citoyens pour résister, s’opposer aux décisions non-démocratiques des pouvoirs publics et proposer des projets alternatifs.

Thierry Paquot est philosophe, urbaniste, auteur de nombreux ouvrages. Il enseigne à l’Institut d’urbanisme de Paris 12 -Créteil et vit à Choisy le Roi.

Présentation de Manon Castagné

Voir ici l’intégralité du rapport avec ses annexes

Bonjour, je suis étudiante à Sciences-Po Lille où je vais entrer en master « développement soutenable ». J’ai été en stage tout l’été avec Natalie Gandais et Alain Lipietz aux Ateliers de l’Avenir à Villejuif pour les aider à préparer la campagne municipale.

Ce stage a été pour moi l’occasion de faire des choses très diverses (aide à l’organisation des débats publics, création de tracts et d’affiches, ajout d’articles sur le site internet, participation aux journées d’été d’EELV...) mais le gros de mon travail a été la réalisation d’un rapport sur la politique foncière de la municipalité villejuifoise que je vais vous présenter.

La ville de Villejuif est une commune du Val-de-Marne de 55 490 habitants (2010). Elle s’étend sur 5.34 km2 pour une densité de 10 391 habs/km2. La Ville est structurée par la nationale 7 doublée d’une ligne de métro, d’un futur tramway (prévu pour fin 2013) et de l’arrivée en 2020 de la ligne rouge sud du Grand Paris Express. Elle se situe à 3 stations de métro de Paris, soit environ 3 kilomètres de la Capitale. C’est la principale ville de la communauté d’agglomération du Val de Bièvre et sa municipalité est communiste depuis 1925. C’est Claudine Cordillot qui en est le maire depuis 1999.

Le foncier, il convient de le définir : c’est le fonds de terre, sa propriété, son exploitation et son imposition – à distinguer de l’immobilier, qui est relatif à un bien immeuble.

C’est un sujet qui préoccupe les Ateliers étant donné l’importance capitale (contexte) qu’a pris cette question pour la Ville.
La politique municipale consiste en partie à construire des logements sociaux pour attirer les populations à faible revenu. Elle vise à ce que Villejuif en soit dotée à hauteur de 40%, alors que la Ville y participe déjà largement : elle est actuellement à 36% tandis que le seuil national est aujourd’hui fixé à 20% et qu’il doit passer à 25% avec la loi Duflot.
Or, cette politique municipale de construction de nouveaux logements sociaux est largement décriée. Tandis que certains ignorent tout des projets à venir, d’autres ont pris la mesure des bouleversements que ces textes peuvent induire pour la Ville et pour eux-mêmes et se mobilisent. Je pense d’abord à l’association "Les habitants et riverains du quartier Aragon", qui se bat contre les expropriations par divers moyens (campagnes d’affichage (image), lettre au maire, réunions, manifestations, pétition, etc.), mais aussi au collectif "Respirons à Robespierre" et aux résidents du quartier Centre – Paul Guiraud qui s’organisent contre divers projets de la Ville, et j’en passe. De plus, les logements existants sont pour la plupart aujourd’hui confrontés à des problèmes d’insécurité que la municipalité ne parvient pas à résoudre.

C’est dans ce contexte que les pouvoirs publics d’Ile-de-France, suite à la loi relative au Grand Paris, accumulent les projets de révision des documents d’urbanisme - projets dont les acronymes découragent plus d’un citoyen de s’y intéresser de plus près : SDRIF, PLU, SRCE et autres CDT n’encouragent pas à la lecture.

Comment la Ville justifie-t-elle cette politique ?
D’après la municipalité, la motivation première est l’accueil des enfants des Villejuifois et des classes populaires.
Il s’agirait ensuite de lancer des grands projets urbains autour des métros pour prévenir la spéculation liée au projet de Grand Paris.
Enfin, elle dit acheter sporadiquement dans le but d’empêcher les marchands de sommeil de venir y prospérer.
Pourtant, l’effort de la Ville en matière de participation au logement des citoyens issus des classes populaires est déjà important, et chercher à tous les loger – en plus d’être impossible – est déraisonnable : ils ne peuvent dès lors être accueillis dans de bonnes conditions et la menace de la ghettoïsation pèse. Quant à la peur des conséquences du Grand Paris, les projets municipaux vont bien au-delà des périmètres des stations de métro (comme le montrent les plans pour la RN7 ou pour l’opération Campus Grand Parc). Enfin, en quoi une telle politique pourrait-elle empêcher l’activité des marchands de sommeil ? Combattre ce genre de pratique nécessiterait une action politique globale, et les propriétaires sont de toute manière libres de faire ce qu’ils veulent.

Problématique : après diverses recherches pour tenter d’apporter un peu de transparence à tout cela, j’ai donc souhaité répondre à cette question : dans quelle mesure peut-on affirmer que la municipalité communiste exerce un fort contrôle sur le domaine foncier tout en prenant un certain nombre de risques ?

Méthode de travail
Mon travail a consisté à faire des recherches documentaires et à réaliser des interviews.

Au niveau des recherches documentaires les AAV et moi-même avons lu les divers documents d’urbanisme (SDRIF, PLU, CDT, PDUIF, SRCE…) qui sont pour la plupart annonciateurs d’une politique de forte densification de Villejuif. Les AAV ont communiqué leur point de vu aux commission d’enquêtes de ces documents. Je n’ai pas le temps de les détailler ici mais vous les retrouverEZ toutes sur le site laveniravillejuif.fr.
J’ai aussi examiné les comptes-rendus des conseils municipaux depuis janvier 2010 (soit 28 comptes-rendus), ce qui m’a permis de créé un tableau sur Excel (Annexe 1) recensant les mouvements et transactions foncières réalisées par la Ville, ou confiées au Saf 94 et à la Sadev 94.
Ce tableau m’a ensuite permis de transcrire ces informations en coloriant deux plans cadastraux de la Ville (image). Représentés par différentes couleurs, nous avons ainsi abouti à un plan faisant ressortir les différents périmètres d’étude ainsi que les nouvelles Zac, et sur un autre l’état de propriété des biens, c’est-à-dire s’ils appartiennent actuellement – au vu des documents dont nous disposons – à la Ville, au Saf 94, ou au Sadev 94.

Interviews : d’agents immobiliers, d’une office notariale et d’Alain Lipietz, chercheur et militant vert membre des AAV qui suit les questions foncières depuis longtemps.

Résultats 1 : Cerner les particularités villejuifoises

La municipalité est particulièrement active ! Sur les 28 comptes-rendus de conseils municipaux j’ai dénombré :
27 délibérations concernant des saisines du Saf pour l’acquisition de parcelles ou propriétés
17 garanties communales pour des prêts pour acquisition ou pour financement de travaux
11 achats par la Ville
9 ventes par la Ville à des particuliers
8 cessions par la Ville à des SCI ou SA d’HLM

Ces opérations sont repérées sur la carte ci-dessous, les différentes couleurs correspondent aux diverses modalités d’achat.

Ces opérations s’inscrivent principalement dans les Zac, qui concernent 1/5 de la Ville (en vert sur la carte) mais aussi dans les périmètres d’étude/de sursis à statuer (en jaune sur la carte) qui sont des périmètres définis par la Ville et pour lesquels elle se dessaisit de son droit de préemption au profit du Saf – nous y reviendrons plus tard. Ils permettent à la Ville de s’assurer de la maîtrise de terrains ou de propriétés au fil des années. On constate enfin quelques achats sporadiques (image) en dehors de ces zones et que la municipalité cède en général assez rapidement.

Des interviews que j’ai réalisés auprès des professionnels de l’immobilier (agences, notaire), il ressort que Villejuif reste demandée malgré la crise, en raison de sa proximité avec Paris pour un prix moindre, proximité accentuée par une bonne desserte en transports en commun (3 stations de métro, bus, futur tramway et ligne rouge du Grand Paris. La proximité avec Orly, Rungis, la présence de 3 hôpitaux et l’arrivée du LCL sont jugés comme autant de facteurs d’attractivité, d’après les agents immobiliers. On constate que Villejuif a la cote lorsque l’on regarde les densités kilométriques de la Ville : c’est la Ville la plus dense de la rive gauche du Val-de-Marne, plus dense qu’Arcueil, Vitry et Cachan notamment.

Types de biens : secteur tertiaire privé peu représenté, malgré l’arrivée récente du LCL. Pour ce qui est du logement des particuliers, les agents immobiliers observent deux tendances opposées : l’augmentation du taux de logements sociaux (actuellement 36%) en accord avec la politique de la Ville, et la forte demande venant de personnes qui souhaitent être propriétaires et recherchent plutôt des habitations de type pavillonnaire.

Cela se retrouve dans la population : qui présente une tendance à la bipolarisation avec un creusement des écarts entre les catégories des classes moyennes installées récemment dans le centre-ville ou les secteurs pavillonnaires et les populations des habitats sociaux. Cela s’explique d’un côté par l’arrivée croissante de cadres travaillant sur Paris et d’un autre par la politique de construction de logements sociaux de la municipalité.
Les prix enfin : il est peu pertinent de parler d’un prix moyen du m2 tant la fourchette est large (de 3 000 à 6 000 euros environ). C’est la proximité avec Paris et les commerces qui vont susciter la demande, ainsi que la recherche d’un quartier calme. Les quartiers les plus prisés sont donc ceux autour des stations de métro – particulièrement Léo Lagrange, et le centre-ville. Il est néanmoins important de prendre en compte, lorsque l’on s’intéresse au prix du logement, les taxes et impôts locaux qui l’accompagnent – mas nous y reviendront plus tard.

Résultats 2 : Des choix politiques critiquables
Une politique favorisant la construction de logements sociaux critiquable : Comme je l’ai dit en introduction, la Ville s’est fixée l’objectif d’atteindre 40% de logements sociaux, alors que l’exigence nationale est actuellement à 20%. Elle impose cette objectif via une charte de l’habitat à destination des promoteurs immobiliers. Mener à bien une telle politique nécessite d’avoir des taxes sur le logement élevées : Villejuif est 80ème des 450 plus grandes villes de France pour son taux d’imposition moyen des foyers ne bénéficiant pas de l’exonération pour revenus modestes : soit un impôt moyen de 2 061€ pour l’année 2012. A titre de comparaison, c’est quasiment deux fois plus qu’à Montrouge (1 122€), Nanterre (1 168€) ou Malakoff (1 179€).

Les conséquences de cette politique sont claires pour les agents immobiliers :
- désincitation des promoteurs immobiliers à l’investissement
- incidences sur les paysages
- fuite de clients potentiels qui refusent de payer plus cher que leur voisin pour un bien équivalent,
- creusement des inégalités sociales et menace d’une ghettoïsation = qui marquent l’échec de la politique de mixité sociale.

Comprendre le rôle de la Sadev 94 et du Saf 94 : Alain Lipietz retrace dans son interview l’histoire de la politique foncière et immobilière du Parti communiste à Villejuif depuis les années 1980. Il explique comment la Sidéco, entreprise d’aménagement et structure de réserves foncières du Val-de-Marne et de la Seine-Saint-Denis, contribuait à financer le Parti communiste français. Cette activité n’était pas illégale en soi, quoique critiquable d’un point de vue éthique. Elle a surtout mené à une suractivité et donc à une spéculation foncière qui aboutit, consécutivement à l’éclatement de la bulle immobilière en 1992, à l’arrêt des travaux des Zac en cours (Barmont, Pasteur et centre-ville) ainsi qu’à l’endettement massif de la municipalité villejuifoise.

Le préfet du Val-de-Marne a donc imposé en 1996 la création de deux institutions distinctes pour mettre fin au double emploi de la Sidéco : le Saf 94, chargé du portefeuille foncier, et la Sadev 94, société d’aménagement.

Il semblerait toutefois que cela n’ait pas suffit à empêcher la suractivité foncière ni à clairement partager les tâches d’aménageur et de réserve foncière – c’est notamment ce que reproche à la Sadev 94 le rapport de la Chambre régionale des comptes de novembre 2012. Aux vues de ces éléments, il est légitime de se demander quelles différences existent dans la pratique entre l’ancienne Sidéco désavouée et le nouveau duo Saf 94-Sadev 94.

Un endettement important dont l’évolution est difficile à prévoir : Selon un rapport de la Chambre régionale des Comptes, l’endettement de la Ville (108 912 000€ - à titre de comparaison au Kremlin-Bicêtre c’est 31m, Arcueil 42m) s’est creusé pour 3 raisons :
- L’installation d’une population à revenus moyens et supérieurs a accru le besoin en infrastructures diverses
- La politique sociale de la Ville en faveur des populations les plus défavorisées
- Des charges structurelles – principalement les charges liées à l’emploi de personnel – lourdes.
La municipalité finance cette dette via un emprunt à taux variables en fonction des marchés financiers. C’est d’autant plus inquiétant que la Ville est en partie garante des emprunts de la Sadev qui est elle-même surendettée.

Le droit de préemption urbain : un usage abusif ? Le DPU est une procédure qui permet à une personne publique d’acquérir en priorité un bien mis en vente par une autre personne dans le but de réaliser des opérations d’aménagement urbain. Le propriétaire du bien n’est alors pas libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix et aux conditions qu’il souhaite.

A Villejuif ce DPU est dit "renforcé", c’est-à-dire qu’il s’applique à l’ensemble du territoire de la commune. Concrètement, ça signifie que quand une personne effectue une vente, elle va trouver un acquéreur et les deux vont signer une promesse de vente. Le notaire va ensuite signaler cette promesse de vente à la mairie qui a alors deux mois pour utiliser son DPU – càd devenir l’acquéreur prioritaire de ce bien – ou non.
Ce qui pose problème à Villejuif, et qui m’a été dit par les personnes interviewées, c’est que la Ville n’utiliserait pas ce droit uniquement pour des aménagements urbains d’intérêt général, mais aussi pour choisir qui s’installe sur son territoire. La technique de la mairie – ou du Saf ou de la Sadev lorsqu’elle leur a délégué son droit de préemption – est alors de proposer au vendeur un prix inférieur à celui conclu avec l’acquéreur initial, pour que le vendeur refuse et que la mairie lui propose un autre acheteur.

C’est pour cela qu’on peut dire que le DPU un puissant outil de contrôle de la sociologie de la Ville : à la fois car il permet de mettre en place la politique de densification de la municipalité mais aussi car il permet de s’interposer entre vendeurs et acquéreurs lorsque ce dernier "ne lui plaît pas".

Conclusion
Finalement, peut-on affirmer que la municipalité communiste exerce un fort contrôle sur le domaine foncier tout en prenant un certain nombre de risques ?

Il est vrai que la municipalité a un puissant droit de regard sur les opérations foncières qui ont lieu sur son territoire, de par son droit de préemption renforcé mais aussi de par le fait qu’elle forme un "bloc" avec la Sadev 94 et le Saf 94 (cf. rapport de la Chambre régionale des Comptes + comptes-rendus des conseils municipaux).

En général, les buts de ce contrôle semblent conformes à l’objectif politique que s’assigne la majorité municipale MAIS c’est embêtant dans la mesure où l’activité foncière de la municipalité est risquée. Puisque, on l’a vu, bien que déjà fortement endettée, elle se porte garant d’une partie des emprunts de la Sadev 94, et finance ces mêmes emprunts en ayant elle-même recours à un emprunt à taux variable indexé sur le cours des marchés financiers.

Néanmoins, deux éléments vont avoir, dans les prochaines années, une répercussion importante pour Villejuif. Le PADD d’abord, qui fixe quatre objectifs majeurs :
Maintenir la diversité à Villejuif ;
Poursuivre le dynamisme économique en direction de l’emploi local et du développement des centralités ;
Faciliter la vie des piétons et des cyclistes ;
Protéger l’environnement.

Le Grand Paris d’autre part, qui fait dire au journal Le Monde que Villejuif fait partie de " ces villes auxquelles le Grand Paris devrait donner un coup d’accélérateur ".

Reste à voir comment va s’articuler l’actuelle politique de la municipalité communiste avec ces nouveaux enjeux. Mais bien sûr, la majorité municipale aura peut-être changée d’ici là !

Pour plus de précisions, consulter ici le rapport complet

Intervention de Gus Massiah

Le rapport de Manon pose une question importante : qu’est-ce qu’une politique urbaine dans une municipalité de la région parisienne ? L’approche par le foncier est très intéressante en ce qu’elle combine 3 dimensions : l’économique, le social et la démocratie.

La dimension économique a été analysée depuis longtemps par Alain Lipietz dans son livre Le tribut foncier urbain. Il y relie la question du foncier à la notion de colonisation. Je me rappelle avoir discuté avec Edgar Pisani, chargé par le Premier ministre de ramener la paix en Nouvelle-Calédonie : il me disait vouloir aborder la décolonisation par le foncier. Le foncier, c’est le levier de la colonisation, car c’est une manière de contrôler la propriété du sol, donc le pouvoir sur le territoire.

Le foncier est le fondement de l’économie des transformations urbaines. Dans les formes de planifications urbaines, il y a eu une révolution dans les années 80s, qui a commencé plus tôt dans le foncier. Avant, la planification urbaine de la Ville était organisée à partir de la relation emploi-habitat, de la circulation. Avec la montée en puissance du néo-libéralisme, l’économie urbaine c’est d’abord le libéralisme foncier, la fin de la planification d’ensemble. Les Zac sont une manière de produire de la Ville à partir de ces nouveaux fondements économiques. Ça crée une nouvelle question : comment maîtriser les prix fonciers. C’est là que les municipalités communistes vont avoir une démarche particulière car ils vont jouer sur la préemption pour, disent-ils, réguler les prix.

La dimension sociale est bien connue : plus le prix du sol est cher , plus il exclut les classes popualaires, et inversement plus un quartier est dégradé moins le prix du terrain est cher. Le foncier est directement lié à la question de la ségrégation, de l’organisation sociale des territoires. Il engendre purification sociale et ségrégation spatiale, le contraire de la mixité.

Une troisième dimension s’est imposée, la démocratie : Les communistes pensaient qu’en résolvant la question sociale on résoudrait la question démocratique. Ils pensaient que si le peuple voyait ses besoins satisfaits, il serait content. C’est seulement partiellement vrai. Les gens veulent aussi décider de leur vie. On a essayé de répondre à ce problème de manière technocratique : les enquêtes d’utilité publique, les conceptions biaisée de la démocratie participative que sont les « consultations ». Mais la démocratie ne peut être résumée à ça. Tout le monde est confronté aux nouvelles formes de la démocratie, en particulier la demande de « vie de quartier » , de « droit à la ville ».

A l’époque des premiers schémas directeurs, dans les années 1960, on définissait la bonne planification urbaine en pensant « domicile-travail ». Puis on s’est rendu compte que la Ville ce n’est pas uniquement des domiciles et du travail. Il fallait trouver une autre unité : le quartier. Dans le quartier il y a aussi l’espace public, la ville et son histoire, les relations de quartier. La Zac c’était l’idée : on va produire du quartier. On a mis côte à côte les éléments qui devaient « faire marcher le quartier ». Mais ça n’a pas marché.

Pour analyser une situation contradictoire, il faut partir du mouvement et des luttes, ça nous permet de voir des choses que sinon on ne voit pas. Ce serait intéressant de faire un historique des luttes urbaines en région parisienne. Dans les années 60 on produisait d’énormes quantités de logements sociaux, et les luttes des habitants se portaient sur la question des équipements (ex : Sarcelle). Les nouveaux habitants comprenaient que leur promotion sociale passait par les écoles, les services publics, ces éléments déterminants de la production de la Ville, donc on avait des luttes sociales pour ça.

Puis la grande question, à partir des années 80, a été l’abandon d’une vraie politique de production du logement sociaux en quantités. On a vu émerger la catégorie des « exclus ». Même des locataires bien logés peuvent se sentir dans l’insécurité car ils savent que s’ils perdent leur emploi ils perdent leur logement. Une enquête Emmaüs a montré : 66 % des Français pensent pouvoir être SDF un jour. Ca montre l’insécurité !

Dans le même temps, il y a une reconquête des centre-ville à partir des Zac. Au début beaucoup de gens pensaient que c’était un outil certes technocratique mais qui pouvait produire de la Ville. Mais on s’est vite rendu compte que ça ne donnait pas de la Ville aux habitants du quartier, ceux qui étaient là avant la Zac !

Il y a donc eu des luttes dans les années 80s sur la rénovation urbaine qui remettait en cause les Zac (Goutte d’Or, Montparnasse...). Les Zac sont d’abord un outil d’industrialisation et de concentration économique dans le bâtiment. Exemple de Montparnasse (la « Zac Vercingétorix ») : c’est la 1ère Zac dans laquelle le futur empire Vinci apparaît dans une rénovation urbaine, via l’entreprise Campenon-Bernard.

Henri Coing (dans son livre sur le 13ème arrondissement de Paris) avait montré que la rénovation urbaine, même publique, est d’abord un changement social, avec la division au sein des couches populaires, la disparition de l’artisanat, etc... La Zac Vercingétorix, dans le 14e, va expérimenter une nouvelle manière de mener la rénovation urbaine, en faisant s’enfuir les habitants. La Zac intervenait sur des mini quartiers populaires. Elle rachetait les boulangeries pour les fermer et supprimait les concierges dans les immeubles qu’elle préemptait. A partir de ce moment-là, un quartier dégringole : plus de pain ni de relevé des poubelles, c’est rapidement dégradé. La police rafle tous les dealers de la Gare de Lyon, leur dit de ne plus venir ici, mais d’aller à Vercingétorix. On insécurise le quartier pour rendre par petites touches la vie insupportable. Les plus solides, ceux qui ont des bons emplois, s’en vont.

Les habitants ont trouvé des moyens de renforcer l’unité populaire entre les gens. Par exemple avec les vieux du quartier ils ont fait des carnets, où chacun racontait comment c’était avant pour se réapproprier culturellement le lieu. On s’est rendu compte que les Zac, ce n’était pas la création de nouveaux « quartiers de vie ».

À Creil, on nous a dit « Faut raser, car il y a trop de chômage et d’immigrés ». Ce n’était pas le cas mais ils avaient décider de « normaliser ». Un organisme HLM a dit « Faut virer tout le monde », et « faudra montrer patte blanche ». Vous voyez ce que je veux dire...

Sur cette question des cités : à la fin du siècle dernier, on a décidé d’en revenir sur les grands ensemble, de les démolir pour « refaire des quartiers à taille humaine ». L’ANRU dégage des sommes énormes et dynamite ces grands ensemble. Et on est surpris que les habitants se révoltent ! C’est qu’il y avait une vie collective dedans. Il y a donc des coalitions anti-démolition, qui ont posé la question de la « mixité sociale », car c’était la raison qu’on donnait pour démolir.

Comment lutter sur deux fronts, contre la gentrification (envahissement d’un quartier populaire par des classes plus riches qui chassent les anciens habitants) et la ghettoïsation (enfermement des pauvres dans un quartier de pauvres) ? C’est la première des questions actuelles : Quelle mixité sociale ? Comment y arriver ?

Les nouvelles luttes urbaines de ces dernières années questionnent aussi, au delà du quartier : comment produire la Ville ? C’est le « mouvement des places » (Tahrir, Taksim, Barcelone, Rio...) où il y a de vastes mobilisations qui se définissent comme urbaines et exigent à la fois la démocratie et la défense des espaces publics, des parcs, contre la promotion immobilière et les centres commerciaux. Le débat qui se noue aujourd’hui combine : emploi, quartiers, espace public, initiative démocratique. On ne peut sans doute résoudre certains problèmes à l’échelle d’une seule commune, on a besoin de l’agglomération.

Intervention de Thierry Paquot

Le rapport de Manon est précieux. Il devrait en exister pour d’autres villes, car c’est important de savoir à qui appartient le sol. Les habitants se sentent démunis par rapport aux outils juridiques, ils pensent qu’ils n’ont pas beaucoup de droits et sont souvent désinformés, alors qu’il y a énormément de moyens d’actions dans le droit. A l’échelle européenne le droit de propriété n’est pas le même d’une nation à l’autre. N’oublions pas que Sarkozy a échoué sur l’idée de faire une France de propriétaires. Il faut se nourrir de tous les exemples qui existent, je suis toujours fasciné par la richesse des exemples. Quelques remarques :

Premièrement : Ne pas tout miser sur des modes de penser du siècle passé

Avec Patrick Bouchain on n’utilise plus le qualificatif de « logement social », car un logement doit forcément offrir une niveau de vie de qualité. On devrait fournir des “pièces à vivre” et laisser les habitants se les approprier. On sait que « l’habitat » (le mot date de 1808, il vient de la botanique) ce n’est pas seulement un logement mais une niche environnementale d’où partent tous les parcours du quotidien (aller à l’école, à la boulangerie). Donc on exige « d’améniser » (rendre amène) les rues.

La démocratie est à mon avis l’enjeu numéro 1 pour Villejuif. J’ai travaillé, pour la revue Urbanisme, sur le Grand Paris. C’est un objet dépassé car productiviste, fondé sur le rail, or on est aujourd’hui dans un urbanisme “liquide”. L’urbanisme est mort, donc il faut se nourrir de ce qui se passe ailleurs.

J’habite Choisy-le-Roi et j’ai proposé de pouvoir voter à Choisy et à Paris (car c’est ma Ville) et à Créteil où je travaille. Si je ne vote qu’à Choisy, je vote là où je dors. Il faut donc inventer de nouvelles territorialités du politique. Il faut inventer des bio-régions qui miseraient sur le bien-être des gens, et pas sur des projets à court termes de densification. Dès 2030 la population d’IDF va décliner. Est-ce raisonnable d’inventer le Grand Paris Express dans ces conditions ? Lors de ma dernière interview pour Urbanisme, j’ai interrogé Santini (encore président du Grand Paris à l’époque) et je lui ai demandé pourquoi au juste miser sur le ferré ? Il y a d’autre choses : covoiturages, tramway à pneu et non sur fer, vélos... Il ne s’était jamais posé la question, il a regardé son staff. « Mon cher Thierry, nous avons tout étudié et la solution c’est le Grand Paris Express, ferré », j’ai dis « Et donc vous êtes du côté de Mittal ? » On s’est salués.

Les « tours économes » n’existent pas. Les ascenseurs sont très énergivores, je fais le pari qu’ils seront bientôt privatisés avec des péages plus chers pour monter que pour descendre. Ils datent de l’époque où on inventait pour une société qui n’existe plus. La Ville est aujourd’hui massivement occupée par les non-actifs. La Ville n’est plus celle des actifs bien portants solvables. On est à un tournant.

Avant 1789 il y avait une grande diversité de formes de municipalité. Certains maires étaient tirés au sort. On ne sait pas qu’il existe énormément de modalités d’expression du politique. Je ne m’éloigne pas du rapport de Manon : il faut réinjecter de la Cité dans nos municipalités.

Deuxième point : l’écologie devient le problème politique central

Le devenir urbain du monde passe par l’amitié renforcée du vivant et de l’humain, pour valoriser ce qui permet à l’humain de s’exprimer. Il ne faut pas « remplir » tous les espaces libres, la Ville ne doit pas être complète ni définitive, il nous faut imaginer du réversible et miser sur notre capacité de résistance. Si une municipalité joue ce jeux du vivant et de l’humain, la question écologiste doit traverser tous les départements de cette municipalité. Dans une société qui prendrait en compte l’écologie, il n’y aurait pas de ministère de l’écologie.

Tout ce qui est construit en ville doit être pensé pour améliorer ce rapport du vivant et de l’humain. Il faut apprendre à « penser comme un parking » [Note de AL : allusion sans doute au "penser comme une montagne" de l’écologiste Aldo Leopold]. De quoi a besoin le parking pour y préserver un bon rapport entre les humains et leur environnement ?

Le rapport de Manon : ce qui m’a le plus intéressé sont les interviews des agents immobiliers. Il y en a qui sont presque racistes. Pourtant un logement c’est plus qu’un logement, c’est aussi une population dans une Ville, comme lieu du « vivre ensemble ». La Ville, la Cité (celle dont nous avons la nostalgie) est un heureux accident de l’histoire. Mais aujourd’hui l’urbanisation se fait sans la Ville, contre elle. L’urbanisation ne veut pas dire création de Ville, elle ne veut pas dire non plus démocratisation (il y a beaucoup de pays où les maires sont nommés par leur gouvernement !) Pour les banlieues c’est encore pire. Les banlieues sont si méprisées que même nous, banlieusards, à l’étranger on dit qu’on est “de Paris”.

Natalie Gandais :

La question de la démocratie est complètement d’actualité avec le Grand Paris et la future loi métropole qui va reposer cette question.

Questions/Débats

Monsieur Baland : Est-ce que ce sera possible de défaire ce que la municipalité aura fait en mal ? Notamment sur la RD7 ?

Une dame : Est-ce qu’il y a des exemples de Villes réussies à votre sens ?

sabelle Hamidi : Est-ce que ce rapport a permis de dégager le projet global de la Ville ?

Un monsieur : Est-ce qu’il y a un problème de dimension des Zac ? Est-ce qu’elle ne sont pas trop grandes ? Pourquoi ne pas diviser les Zac ?

Philippe Vidal : J’aimerais avoir votre avis sur l’emploi ? Quelles sont les meilleurs bonnes pratiques ?

Michel Bentolila : Je voudrais revenir sur la démocratie. Voter sur 3 lieux je veux bien, mais comment on fait contre l’abstention chez des gens qui ne votent pas même quand ça les concerne de très près ? Je n’ai pas bien compris ce que vous avez dit sur la Ville occupée par des oisifs. Moi je travaille ici et je l’occupe tout en travaillant ailleurs. Je suis un peu d’accord avec vous sur le problème des transports (métro express qui coûte cher et sûrement pas écologiquement la solution) mais tout le monde, même EELV, était pour.

Alain Lipietz
(voir ici son entretien avec Manon Castagné sur la politique foncière à Villejuif depuis les années 1980)

Gus a rappelé que mes tout premiers travaux de 1971-75 étaient sur la question foncière. Et j’ai participé à toutes ces luttes dans le 13ème arrondissement de Paris. La Zac, en 1971 j’avais pensé que ce n’était peut-être pas une mauvaise solution, mais dès que j’en ai vu arriver une, dans le 13ème, je me suis aperçu que ce n’était pas bon : on rase le quartier et après on change la population. Dans la rénovation de l’Ilot National décrite par Henri Coing (c’était dans les années 50-60), on a tué la vie en permutant les habitants immeuble par immeuble. Ils avaient avant des balcons qui donnaient sur la cour, puis quand ils ont été dans des barres leur fenêtre donnait sur le vide, ça a cassé des communautés. Alors ils ont meublé leur intérieur et se sont isolés. La Zac va beaucoup plus vite, elle casse des quartiers mais n’en fabrique pas de nouveaux.

Dans le rapport de Manon ce qui m’a stupéfait c’était l’ampleur du controle par la mairie : 1/5 de la Ville en Zac en même temps ! Il y a vingt ans c’était déjà le cas, le centre et le nord de la ville étaient en ZAC confiés à la Sidéco, et ces ZAC on quasiment fait faillite dans les années 1990. Même stratégie aujourd’hui avec le Saf et la Sadev, exactement de la même façon. On demande à deux organismes soi-disant séparés de la mairie de prendre le contrôle du foncier pour faire de la promotion immobilière, mais en fait la mairie garantit leurs emprunts. Supposez que ces Zac ne se fassent pas à cause de la crise et que pendant 10 ans la Sadev et le Saf doivent porter ces emprunts à taux variables, ils n’y arriveront pas et ça s’ajoutera alors à la dette de la Ville. La dette actuelle, c’est la queue de la crise de 92 !

Le président du Saf c’est Gilles Delbos et celui de la Sadev Laurent Garnier, tout droit venus du conseil municipal de Villejuif et élus communiste sur les deux cantons de la Ville : ils forment un bloc. A quoi ça sert cette suractivité, cette frénésie d’achat de terrains ? Le rapport de Manon donne 2 interprétations : faire tourner ces boites contrôlées par le PCF pour financer le parti, et contrôler l’évolution de la popualition en bourrant de logements sociaux supposés voter « mieux » que les classes moyennes qui fuient le prix du logement à Paris (ce que les communistes appellent “gentrification”), et les Chinois qui ne votereont jamis communiste.

Est-ce qu’on pourra faire ce qu’on veut, si les élections élisent une nouvelle municipalité, étant donné que maintenant c’est dans les mains de la Sadev ?C’est pour predre la mesure du problème que nous avons suggéré à Manon de faire cette étude.

Question :

Qui nomme les équipes dirigeantes du Saf et de la Sadev ?

Alain Lipietz :

Le Conseil général et d’autres Villes participantes. On changera la municipalité de Villejuif mais on ne pourra pas tout gagner d’un coup !

Il y a une dilution des responsabilités dans une forêt de sigles qu’on ne connait pas. Le CDT correspond à CSS (elle même partie de la VSB) qui comprend la CAVB et Bagneux. Ca n’existe nul part sur la carte administrative de la France. Petit à petit, les gens ne savent plus à qui s’adresser. Du coup les exécutifs se déchargent de leurs responsabilités, la Commune vers l’Agglomération, le pays vers l’Union européenne... « C’est pas moi, c’est Arcueil, c’est Bruxelles... » Et on n’a pas eu le temps de s’y habituer que, en juillet dernier, à l’Assemblée nationale, les socialistes ont inventé une nouvelle structure de la métropole parisienne, où il y aurait Paris et les centaines de petites communes, et on supprimerait les communautés d’agglomérations.

La démocratie, ce n’est pas que le vote. On le voit avec la Zac Aragon et la mobilisation des riverains. La démocratie électorale ça marche quand les gens voient sur quoi elle porte. On peut déléguer les décisions à des élus , mais alors on doit élire des gens responsables devant vous, qu’on peut renvoyer si leurs décisions ne nous plaisent pas.

On n’est pas que « la banlieue de Paris ». On existe comme citoyens de la Commune de Villejuif. Le pouvoir qu’on peut reprendre sur notre propre vie est assez important. Il ne faudra pas oublier, en cas de changement de majorité, que c’est quand même la Ville qui délègue au SAF et à la Sadev.

Gus Massiah :

Aujourd’hui pourquoi les gens s’abstiennent ? Les gens voient la classe politique et financière comme fusionnées (corruption). Donc voter pour choisir des gens qui vont tous faire la même politique perd de son intérêt.

Natalie Gandais remercie les participants, félicite Manon Castagné et lui souhaite pleine réussite dans la porusuite de ses études. Le débat se poursuit autour du buffet bio traditionnel.

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